حق کسب، پيشه و تجارت و حق سرقفلي زير ذره بين

وي درباره اين که چگونه مي توان مسکوني يا تجاري بودن ملک را تشخيص داد، مي گويد: تجاري يا مسکوني بودن ملک، براساس نظر مراجع ذي صلاح قانوني مانند شهرداري، توافق و تراضي طرفين عقد بر تجاري يا مسکوني بودن ملک و يا براساس عرف مشخص مي شود.

وي بيان مي کند: حق سرقفلي به 3 عامل مهم، ميزان پرداختي آن، محل مورد اجاره، نوع استفاده از ملک بستگي دارد. در تعيين ميزان پرداختي حق سرقفلي بايد طرفين توافق داشته باشند.

وي با بيان اين که بيشترين اختلافات و پرونده هاي وارده به دادگستري در اين باره در خصوص ميزان حق سرقفلي است اظهار مي دارد: زماني که مستاجر ملک را تخليه مي کند، موجر بايد حق سرقفلي را که از وي گرفته است، براساس قيمت روز محاسبه و به مستاجر برگرداند.

وي مي افزايد: ميزان حق سرقفلي مانند مهريه به نرخ روز محاسبه مي شود.

چگونگي محاسبه سرقفلي در زمان استرداد

شاخص قيمت بانک مرکزي در حال حاضر تقسيم بر شاخص قيمت بانک مرکزي در زمان انعقاد قرارداد ضرب در مبلغ پرداختي مستاجر، برابر با ميزان سرقفلي است.

«حاتم» درباره حق کسب، پيشه و تجارت بيان مي کند: حق کسب و پيشه به صورت تدريجي در ملک موجر ايجاد مي شود. در صورتي که مستاجر به طور مستمر از ملک استفاده کند اين حق ايجاد مي شود که در زمان تخليه ملک، موجر مبلغي را با توجه به رونق و ارزش اقتصادي به واسطه عمل مستاجر که در ملک حاصل شده است، محاسبه و به او پرداخت کند.

وي اضافه مي کند: مالک (موجر) مي تواند در زمان اجاره دادن ملک تجاري مبلغي از مستاجر بابت حق کسب، پيشه و تجارت دريافت نکند و در زمان تخليه ملک هم مستاجر چيزي بابت سرقفلي به او نپردازد.

رئيس شعبه سوم دادگاه تجديدنظر استان با اشاره به اين که حق سرقفلي قابل اعراض (گذشت)، اسقاط و توقيف است، ادامه مي دهد: براساس ماده يک قانون موجر و مستاجر مصوب سال 76 «از تاريخ لازم الاجرا شدن اين قانون، اجاره تمام اماکن از قبيل مسکوني، تجاري، محل کسب و پيشه، اماکن آموزشي، خوابگاه هاي دانشجويي، ساختمان هاي دولتي و مانند آن که با قرارداد رسمي يا عادي منعقد مي شود تابع مقررات قانون مدني و مقررات درج شده در اين قانون و شرايط مقرر بين موجر و مستاجر خواهد بود.»

وي مي افزايد: براساس ماده 6 اين قانون «هرگاه مالک، ملک تجاري خود را به اجاره واگذار کند، مي تواند مبلغي را با عنوان سرقفلي از مستاجر دريافت کند و ...» ولي اماکن تجاري که قبل از سال 76 به اجاره گذاشته شده است شامل اين قانون نمي شود.

وي در پاسخ به اين سوال که تفاوت ميان حق سرقفلي و حق کسب، پيشه و تجارت چيست، عنوان مي کند: حق سرقفلي همان طور که گفته شد در واقع مال يا مبلغي است که در زمان انعقاد قرارداد اجاره، مستاجر، به موجر مي دهد و در زمان تخليه استحقاق دريافت آن را دارد. اما حق کسب، پيشه و تجارت، عبارت است از کسب شهرت و رونقي که در ملک تجاري به دليل عمل مستاجر به وجود مي آيد.

وي تصريح مي کند: حق کسب، پيشه و تجارت به مرور حاصل مي شود گاهي اوقات امکان دارد که اين حق به وجود نيايد (محتمل الوصول) و بستگي به عمل مستاجر دارد. اما حق سرقفلي قطعي الحصول است که اين حق در زمان تخليه ملک براي مستاجر به وجود مي آيد.

«حاتم» ادامه مي دهد: ميزان سرقفلي مشخص است اما ميزان حق کسب، پيشه و تجارت معين نيست و ممکن است در پايان عقد اجاره مستاجر تخلفي کند و اين حق از بين برود. (مانند تخريب)

وي با بيان اين که حق سرقفلي قابل اسقاط، توقيف و ضبط است، مي گويد: حق کسب، پيشه و تجارت قابل توقيف نيست و نيز حق سرقفلي قابل واگذاري و انتقال به ديگري است اما حق کسب و پيشه اين گونه نيست.